Een Huis Kopen in Frankrijk:
Een Makelaar   -   De Koper    -   De Verkoper   -   Een Compromis de Vente  -  
Bouwkundig Inspecteur   -  Technisch Inspecteur   -   De Gemeente   -   De Notaris

 

Maison de maître met 3 gîtes te koop Zuid-Frankrijk  Quercy Blanc klik hier

Een huis kopen in Frankrijk

Een huis kopen in (Zuid) Frankrijk is een avontuur, maar houd het avontuur onder controle. U moet de juiste vragen stellen aan de juiste personen - maar hoe weet u wat de juiste vragen zijn? Hoe kunt u zeker zijn dat u de juiste antwoorden krijgt, met in gedachten, dat er menig agent en organisaties zijn en elke voor elke klant een beperkte tijd heeft.

Zonder twijfel heeft u een expert nodig, een makelaar.

De belangrijkste valkuil in de aankoop van onroerend goed in Frankrijk is TAAL & begrip. Het is uiterst moeilijk voor een onervaren, niet-Franse persoon om het verschil tussen de aankoop van een onroerend goed in Frankrijk en kopen in andere landen waarmee hij of zij bekend is te begrijpen. Napoleontische wet heeft schijnbaar veel tegenstrijdige nuances, die zonder de hulp van een ervaren, bi-lingual specialist kan worden verwerkt en het kan zelfs een riskante zaak zijn.

Na het kiezen van de woning die u wilt brengt u een bod uit, de agent zal u vragen om een "
Compromis de Vente" te tekenen. Een Promesse de Vente is een verbintenis van de verkoper om te verkopen aan de koper dat wil zeggen is een vorm van optie ten gunste van de koper. Een Compromis de Vente is een contract tussen de koper en de verkoper wil zeggen een overeenkomst om te verkopen en een overeenkomst om te kopen. Echter, in beide gevallen is er een aanbetaling van 10% en een uiteindelijke datum voor de afronding van de verkoop.

De koper profiteert van een "afkoelingsperiode" van 7 dagen vanaf de dag na de ontvangst van een origineel Compromis of Promesse door beide partijen ondertekend. Tijdens deze periode kan de koper zich terugtrekken uit de overeenkomst en recupereert de eventueel voorschot betaald zonder enige rechtvaardige zaak te geven.

 

Beide overeenkomsten hebben altijd voorwaardelijke clausules in het voordeel van de koper waardoor hij zich kan terugtrekken uit de deal als bepaalde zaken onbevredigend blijken te zijn. Zoals inadequate bouwvergunningen of bezwarende rechten van derden of erfdienstbaarheden die het genot van het onroerend goed kunnen beïnvloeden. Naast de aankoop wordt toegepast voor het kunnen hebben opgenomen gegevens van een lening. In het geval dat de lening wordt geweigerd door de bank of financiële instelling, kan de koper zich terugtrekken uit de deal met een volledige terugbetaling van de aanbetaling.

Het is belangrijk te onthouden dat beide partijen gebonden zijn door deze voorlopige overeenkomst na het verstrijken van de "afkoelingsperiode".

De verkoper kan niet verkopen aan een andere partij - dus gazzumping gebeurt niet.
De koper kan niet terugtrekken uit de deal, behalve onder bepaalde voorwaarden.

Afwerking wordt gedaan in Frankrijk door een notaris die in feite de juridische agenten van de Republiek en hun voornaamste verantwoordelijkheden zijn bezig met opvolging en de overdracht van de eigendommen en bezittingen. Terwijl zowel van de eerder genoemde overeenkomsten zijn meestal ondertekend in de kantoren van makelaars in onroerend goed, in mijn ervaring is het oneindig veel beter aan te melden voor een Notaris, om de volgende redenen.

Hoewel beide documenten beschikbaar  zijn in standaard formulieren, zijn er onderdelen die vereisen dat de voltooiing van op  specifiek te verwijzen naar uw specifieke aankoop. Het is dan ook de voorkeur om het document opgesteld door een Notaris te hebben gedaan.
Ofwel document ondertekend in de voorkant van een Notaris kunnen worden geregistreerd en officieel geregistreerd.

Uw 10% aanbetaling is in handen van de notaris en, in het geval van een terugtrekking onder de voorwaarden van het contract dat u beter zal worden geplaatst op uw terugbetaling te ontvangen.



 



ONDERZOEK - In andere landen is het gebruikelijk om het uitvoeren van een onderzoek van een woning voorafgaand aan de voltooiing en de voorlopige "uitwisseling van contracten" normaal "onderwerp te overzien". Dit is niet het geval in Frankrijk. Zowel de Promesse de Vente en de Compromis de Vente is specifiek aangegeven dat de eigenschap wordt "dans leur etat Actuel" gekocht - "in zijn huidige staat". Enquêtes kunnen worden gedaan en vaak worden gedaan, meestal door een architect, maar dit moet worden uitgevoerd voor het maken van een offerte.

De normale vertraging tussen het ondertekenen van een Compromis of Promesse en de Acte Authentique (oplevering document) is 60 dagen. Dit kan worden verminderd of uitgebreid binnen reden dan ook door overeenkomst. Gedurende deze tijd uw Notaire zal de nodige onderzoeken en te verkrijgen, onder andere, een certificaat van het Bureau des Hypothèques (het equivalent van het Kadaster), waaruit blijkt de historische hypotheekschulden en of deze zijn uitstaande of zijn opgeheven. Op deze manier bent u zeker te zijn aankoop van een woning zonder openstaande verplichtingen als uw Notaire neemt de verantwoordelijkheid, als een officier van de Republiek, clearing alle uitstaande hypotheken. In het geval dat de verkoopopbrengst niet voldoende zijn om de hypotheken kan dit de verkoop te stoppen en de koper duidelijk is terugbetaald zijn depot

KOSTEN - Makelaarskosten zijn doorgaans inbegrepen in de vraagprijs van een woning en worden dus betaald door de verkoper.

Juridische kosten worden betaald door de koper en zijn het honorarium van de notaris, zegelrecht en registratierechten. De tarieven voor deze kosten zijn vastgelegd door de regering en zijn gebaseerd op een mandje van factoren: de waarde van de verkoop, de hoeveelheid land, de geografische ligging en de ouderdom van het pand, of een hypotheek moet worden ingeschreven en zo ja, de waarde van de hypotheek. Als een ruwe schatting die u moet het mogelijk maken 6% van de aankoopprijs voor juridische kosten en, als u het afsluiten van een hypotheek bij een bank in Frankrijk zal dit geregistreerd bij het Bureau des Hypotheques en zal ongeveer 1% van de waarde van de kosten hypotheek.

 


Een Huis Kopen in Frankrijk:
Een Makelaar   -   De Koper    -   De Verkoper   -   Een Compromis de Vente  -  
Bouwkundig Inspecteur   -  Technisch Inspecteur   -   De Gemeente   -   De Notaris

 

De Koper

Het kopen van een huis in Frankrijk. Voor professionele handelaren in onroerend goed en voor bedrijven die onroerend goed kopen als bedrijfspand of bedrijfsmiddel gelden gedeeltelijk andere gewoonten en regels.

Particuliere kopers kunnen op verschillende manieren omgaan met de aankoop van Frans onroerend goed:

1. Eén persoon koopt het huis als particulier en zijn of haar naam is de enige die genoemd wordt als acquéreur in het compromis de vente en in de acte authentique. Hij zal aangeslagen worden voor de overdrachtsbelasting. Dat bedrag zit opgesloten in het bedrag van de frais de notaire, dat de koper betaalt bovenop de aankoopprijs, vergelijkbaar met de Nederlandse ‘kosten koper.’ In alle daaropvolgende jaren zal hij aangeslagen worden voor onroerend zaak belasting (taxe foncière en taxe d’habitation), ongeacht of hij permanent in zijn Franse huis woont of niet. De onroerend zaak belasting kan qua bedrag zeer uiteenlopen tussen gemeentes.
Mocht de koper (nog) getrouwd zijn dan kan de notaris vragen om een verklaring van geen bezwaar door de echtgeno(o)t(e), dan wel om een (officieel vertaald) uittreksel uit de huwelijkse voorwaarden waaruit blijkt dat de koper gerechtigd is zelfstandig een huis aan te kopen. Dit is met name van belang indien er een financieringsvoorbehoud wordt gemaakt.

2. Twee personen die in gemeenschap van goederen zijn getrouwd (en dat geldt ook voor twee personen van gelijk geslacht, die volgens de Nederlandse wet zijn getrouwd in gemeenschap van goederen) worden in feite als één koper beschouwd. Alle bovenstaande regels zijn van toepassing. Beide namen worden opgenomen onder het kopje van acquéreur in de beide aktes en ook de datum en plaats van het huwelijk. Overigens wordt elk van de kopers individueel aansprakelijk gesteld voor het geheel. Mocht een van de echtelieden voorafgaande aan de ondertekening van de acte authentique besluiten niet meer te willen kopen, dan kan de verkoper de koop afdwingen bij de andere echtgenoot.
Indien een van de echtelieden overlijdt tussen ondertekening van het compromis de vente en de acte authentique, dan kan de overgebleven echtgenoot (samen met de nabestaande van de overledene) afzien van de aankoop. Dit is ALLEEN het geval indien een dergelijke clausule is opgenomen in het compromis de vente! Aangezien verkopers niet houden van dit soort onzekerheden wil zo’n clausule nog wel eens “vergeten” worden in de tekst. Alweer een reden om iemand naar het compromis de vente te laten kijken voordat u het tekent. Indien een van de echtelieden overlijdt na ondertekening van de acte authentique, dan valt het huis onder het Franse erfrecht.

3. Twee personen die onder huwelijkse voorwaarden zijn getrouwd worden bij de aankoop van Frans onroerend goed meestal gelijk gesteld aan gehuwden in gemeenschap van goederen. Het feit dat onder huwelijkse voorwaarden is getrouwd wordt vermeld in de beide aktes. Soms vraagt een notaris om officieel vertaalde huwelijkse voorwaarden of een beëdigd vertaling van een uittreksel uit de huwelijkse voorwaarden, maar het is op de eerste plaats de verantwoordelijkheid van de echtelieden om deze aankoop te regelen binnen hun huwelijkscontract.

4. Twee personen die samenwonen, al dan niet met een Nederlands samenlevingscontract, moeten oppassen! Nederlandse samenlevingscontracten worden in Frankrijk niet erkend en het is mogelijk dat u wordt geconfronteerd met hele hoge successierechten in geval van overlijden van een van beiden. We raden u dringend aan om dingen te regelen voorafgaande aan de ondertekening van de acte authentique.

 


Een Huis Kopen in Frankrijk:
Een Makelaar   -   De Koper    -   De Verkoper   -   Een Compromis de Vente  -  
Bouwkundig Inspecteur   -  Technisch Inspecteur   -   De Gemeente   -   De Notaris

 

De Verkoper

Wat sommige kopers in het heetst van de strijd nog wel eens vergeten is dat het uiteindelijk de verkoper is die bepaalt of hij het huis tegen de geboden prijs en voorwaarden wil verkopen. Zolang er geen compromis de vente is getekend, staat het de verkoper vrij om een bod niet te accepteren, het huis terug te trekken uit de verkoop of het aan iemand anders te verkopen. In Nederland is het gangbaar dat tijdens de onderhandelingen de verkoper niet met andere potentiële kopers onderhandelt. Deze gewoonte bestaat niet in Frankrijk. En mondelinge overeenkomsten zijn niets waard. Koper en verkoper hebben pas rechten nadat beide partijen het compromis de vente hebben getekend.

Er kan veel ellende ontstaan wanneer de verkoper niet te goeder trouw is. Dan heeft u meestal ook niets aan de verkopende makelaar. Het enige dat u kunt doen als koper (behalve afzien van de koop) is zoveel mogelijk zekerheden inbouwen in het compromis de vente, zodat u later de verkoper kunt aanspreken als blijkt dat hij de zaak heeft bedot. De Franse wet geeft over het algemeen veel meer bescherming aan de koper dan aan de verkoper. Een verkoper die niet te goeder trouw bleek, is vaak nog wel aan te pakken, zolang het compromis de vente goed is (al zullen echt malafide verkopers niet snel een stevig compromis de vente tekenen).

Een koper die niet te goeder trouw is, is helaas veel minder gemakkelijk aan te pakken. Het meest voorkomende “vergrijp” is dat een koper zijn handtekening zet onder een compromis de vente met financieringsvoorbehoud terwijl hij eigenlijk al weet (of kan vermoeden) dat de financiering niet rond komt. Een verkoper zit dan enkele maanden te wachten en moet vervolgens weer opnieuw beginnen. Verkopers hebben het dus ook niet zo gemakkelijk.

Niet malafide, maar wel heel vervelend voor iedereen (verkopers, makelaars, notarissen etc.) zijn de dromers. Mensen die al jaren dromen en dat nog vele jaren zullen doen, over een huis in Frankrijk. Sommigen dromers hebben geen geld, zodat ze nooit in staat zullen zijn om een huis te kopen, sommigen stellen zulke absurde eisen dat er nooit een huis gevonden zal worden dat aan hun wensen voldoet. Soms zijn ze snel als dromers te ontmaskeren, soms komen ze heel serieus over en blijkt hun ware aard pas nadat er al veel tijd en aandacht is weggegeven.

Overigens, ook onder verkopers zitten veel dromers. Franse verkopers die denken dat een buitenlander best bereid is een ton boven de marktwaarde te betalen of Nederlandse verkopers die hun eigen huis als Frankrijks meest unieke plekje beschouwen, waar ze alleen afstand van doen tegen de hoofdprijs. Van dromende verkopers hebben weinig mensen last, daar loop je gewoon aan voorbij op weg naar een van de vele, vele andere huizen die te koop staan in Frankrijk.

Tenslotte nog één puntje van waarschuwing. Veel Franse verkopers denken niet zo rationeel over de verkoop van hun huis als Nederlandse kopers hopen of denken dat ze doen. We hebben al vele voorbeelden gezien waar de Nederlandse manier van huizen kopen (vooral niet laten zien dat je enthousiast bent, en dan ijskoud een bod op tafel gooien) het irritatie-niveau van de Franse verkoper overstijgt. Nederlanders kunnen soms ook teveel eisen stellen en te gedetailleerd dingen willen regelen. Meermalen hebben we in zo'n situatie gezien dat Franse verkopers afhaken, omdat ze oftewel vrezen voor voortdurend nieuwe eisen, oftewel gewoon beledigd zijn.

Sinds 1 januari 2004 heeft Frankrijk een nieuw regime voor de taxe sur la plus value.

Dit is de belasting over de meerwaarde tussen de aankoop- en verkoopprijs die geheven kan worden bij verkoop van een tweede huis in Frankrijk.
Het fiscale regime heeft op 1 januari 2005 een geringe herziening verkregen met echter voor sommige gevallen zeer vergaande gevolgen. Bovendien heeft deze wijziging terugwerkende kracht tot de invoering van deze wet per 1 januari 2004.
Artikel 150 VB van de Franse Belastingwet - waarin de correctiemogelijkheden zijn beschreven die op de meerwaarde aangebracht kunnen worden - is gewijzigd.
Was het oorspronkelijk mogelijk om gemaakte kosten voor bouwen, verbouwen, renovatie, vergroting of verbetering van het gebouw van de meerwaarde af te trekken, thans zijn de kosten voor renovatie uitgesloten.
Men heeft simpelweg het woordje renovatie uit de wet geschrapt.
Van renovatie is in elk geval sprake wanneer er nog slechts muren staan en al het overige hersteld wordt.
De nieuwe regeling is helaas een rem op het opknappen van oude bouwwerken van het “patrimoine français”. Dat zal nu immers nauwelijks meer gebeuren terwijl deze bouwwerken ook vaak afgebroken zullen worden omdat de prijs van nieuwbouw wel bij de aankoopprijs opgeteld mag worden.
Wanneer u overweegt om een ruïne o.i.d. te kopen is het raadzaam om u voorafgaand over dit aspect – en over het grijze gebied tussen verbouwing en renovatie – te laten informeren.
 
Ik geef hieronder in het kort de gehele regeling van de plus value weer.
 
Voor wie geldt deze wet?
 
De wet geldt alleen voor privé-personen en voor aandeelhouders van een SCI die onroerend goed beheert.
Er zijn enkele vrijstellingen waarbij er niet wordt geheven zoals bij de “maison principale”. Dat is het huis waar men het zwaartepunt van zijn sociale en economische leven heeft. De eis dat men bij de omzetting van een tweede huis in een maison principale, ten minste 5 jaar zijn domicilie in Frankrijk moet hebben om voor deze vrijstelling in aanmerking te komen, is in 2004 reeds vervallen. Dat is een voordeel al moet het natuurlijk wel om een reële omzetting gaan.
De verdeling van een huis na een echtscheiding of bij een erfenis, is ook vrijgesteld.
De verdeling tussen mede-eigenaren waarbij de een de ander uitkoopt, wordt wel belast.
 
Wat zijn uw verplichtingen als u als privépersonen of als een aandeelhouder van een SCI een onroerende zaak verkoopt in Frankrijk?
 
Als u als niet-ingezetene korter dan 15 jaar eigenaar bent, moet u:
-         een aangifte van de meerwaarde indienen zelfs als u deze belasting niet verschuldigd bent;
-         hierbij een fiscaal vertegenwoordiger aanwijzen als de verkoopprijs meer dan
          € 150.000,= bedraagt. Onder dit bedrag wordt alles door de notaris gedaan.
De belasting bedraagt voor inwoners van de Europese Unie 16 %. Voor ingezetenen van Frankrijk is er nogeen toeslag van 10% aan sociale lasten en wordt dit 27%.
 
Als u langer dan 15 jaar eigenaar bent u vrijgesteld van de belasting en hoeft u geen aangifte te doen.
 
Wanneer de verkoop binnen vijf jaar plaatsvindt en er binnen die periode is verbouwd (dus geen renovatie), worden de reële verbouwingskosten bij de aankoopprijs opgeteld. Hierbij worden alleen facturen van bouwbedrijven in aanmerking genomen. Hebt u zelf verbouwd dan kan niets worden opgeteld, zelfs niet de materiaalkosten.
Bij een verkoop na vijf jaar mag wegens verbouwingen forfaitair 15% worden opgeteld zelfs wanneer deze niet hebben plaatsgevonden. Er hoeft hierbij namelijk niets te worden aangetoond. Zijn de kosten hoger uitgevallen, dan wordt het hogere bedrag opgeteld, mits weer aangetoond.
Bij een verkrijging via een erfenis of een schenking wordt het bedrag van de betreffende akte als "aankoopprijs" aangemerkt. Daarbij mogen ook de kosten voor de notariële akte alsmede het schenkingsrecht/successierecht, worden opgeteld.
 
Hoe wordt de plus value berekend?
 
-          Vanaf het vijfde jaar (gerekend vanaf de exacte aankoopdatum) mag jaarlijks 10% van het prijsverschil     
   worden afgetrokken. De belasting kent aldus een maximale duur van 15 jaar.
-          De eventuele minderwaarde bij een andere transactie van de verkoper, mag niet met de meerwaarde van een  
   nieuwe verkoop worden verrekend.
-          Op het uiteindelijk berekende prijsverschil wordt in elk geval € 1.000 in mindering gebracht.
 
De betaling
 
De vaststelling van de hoogte van de aanslag geschiedt, uiterlijk op de dag van de overdracht aan de hand van een verplicht standaardformulier. Dit moet gelijktijdig met de akte zelf, bij het kadaster (Bureau des hypothèques) worden gedeponeerd. Zonder dit depot kan de akte niet worden ingeschreven. Men heeft hierop dus een duidelijke sanctie gesteld.
 
De belasting moet meteen bij de verkoop aan de Ontvanger der belastingen (Trésorerie) worden voldaan. Dit alles is opgedragen aan de notaris

 


Een Huis Kopen in Frankrijk:
Een Makelaar   -   De Koper    -   De Verkoper   -   Een Compromis de Vente  -  
Bouwkundig Inspecteur   -  Technisch Inspecteur   -   De Gemeente   -   De Notaris

Een compromis de vente


Wat is dat eigenlijk, een compromis de vente? Letterlijk vertaald betekent het een ‘verkoopafspraak’, een contractuele afspraak tussen twee partijen, een koper en een verkoper, die aangegaan wordt over de koop van onroerend goed in Frankrijk. Deze afspraak, die dus een wederzijdse koop- en verkoopafspraak is, wordt schriftelijk aangegaan door het ondertekenen door beide partijen van een akte, meestal ten overstaan van een (Franse) notaris. Maar aangezien het hier strikt gesproken gaat om een ‘onderhandse acte’, een acte sous seing privé kan de acte in principe ook opgesteld en ondertekend worden zonder tussenkomst van een notaris.

In Frankrijk moeten twee aktes worden opgemaakt tussen de koper en de verkoper, een aan het begin van het aankooptraject en een aan het eind: resp. het compromis de vente en de acte authentique. Daartussenin ligt een periode van minimaal twee maanden.

Het compromis de vente is bedoeld om alle details van de aankoop te regelen: het huis, maar ook de bijbehorende grond en de eventueel mee over te nemen roerende goederen, de erfdienstbaarheden en allerlei opschortende en ontbindende voorwaarden. Een compromis de vente regelt ook op welke termijnen welke aspecten moeten zijn geregeld, een aankoopproces is immers een getrapt proces met een aantal stappen, zoals u kunt lezen op deze website. En verder wat de rechten en plichten van de koper en van de verkoper zijn. Een goed compromis de vente houdt ook rekening met alle relevante wettelijke regelingen. Met name die ter bescherming van de koper! En wilt u alsnog van de koop afzien, dan regelt het compromis de vente hoe dat kan en onder welke voorwaarden. Kortom, we kunnen het belang van dit document niet genoeg benadrukken!

Zodra er een mondelinge overeenkomst is, kan het beste aan een notaris (bv. de plaatselijke notaris die het onroerend goed kent) de opdracht worden gegeven tot het opstellen van een compromis de vente. Gelukkig zijn er ook steeds meer makelaars die kopers doorverwijzen naar de notaris. Dat verlost ons hopelijk ooit nog eens van alle eenzijdige, onduidelijke en bedenkelijke promesses de vente en promesses d'achat en allerlei andere quasi-koopcontracten.

Een gemiddeld compromis de vente bestaat uit een bladzijde of zeventien aan dichtbedrukte tekst, veelal in archaïsch juridisch Frans, plu natuurlijk een stapel bijlagen. Overigens staat het compromis de vente ook bekend onder de volgende namen:
- SSP, of (contrat) sous seing privé of (acte) sous signatures privées
- avant-acte
- promesse de vente synallagmatique
We denken wel eens dat al die andere termen zijn uitgevonden om de arme koper in verwarring te brengen…
Wij kiezen op deze website eenduidig voor de duidelijkste naam: COMPROMIS DE VENTE

Behalve de gebruikelijke wettelijke bepalingen, biedt het compromis de vente ook ruimte voor persoonlijke wensen en eisen. De koper kan bijvoorbeeld eisen dat de verkoper schriftelijk verklaart dat de verwarming (of het zwembad of de fosse septique, etc) in goede werkende staat verkeert. Daarmee kan de verkoper worden aangepakt als na de koop zou blijken dat deze installaties niet in goede werkende staat zijn. Verkopers en hun makelaars hebben geen belang bij het opnemen van dergelijke verklaringen, dat geeft alleen maar verantwoordelijkheden. Ook notarissen hebben er geen belang bij, die hoeven slechts te kijken of het compromis de vente geheel aan alle wettelijke verplichtingen voldoet en deze verklaringen zijn niet verplicht volgens de wet.

Verder wordt er in het compromis de vente aangegeven wat de verkoper moet doen en nalaten, en daar wordt dan vaak bij vermeld dat hij verplicht is het huis in de bestaande staat te houden, waarbij een opsomming wordt gegeven van wat er normaal gesproken bij het huis hoort. Dit kan nog worden aangevuld met een lijstje van roerende goederen. Het levert een fiscaal voordeel (lagere overdrachtsbelasting) op indien een gedeelte van de totale prijs wordt bestempeld als ‘roerende goederen’, maar het ‘rommelen’ met de waarden van de roerende goederen is inmiddels verleden tijd.

Het goed en conform alle wettelijke regels vastleggen van aankoopafspraken in een compromis de vente vereist zorgvuldigheid en deskundigheid. Alle Frankrijkgangers die in Frankrijk ‘hun’ huis hebben gevonden, lopen hier tegen aan, of het nu een eerste of een tweede huis is: het compromis de vente is de belangrijkste horde in het hele koopproces. Als deze goed wordt genomen, gaat de rest bijna vanzelf.

Compromis de vente tekenen

Op de afgesproken datum gaat u naar het kantoor van de notaris om daar het compromis de vente te tekenen. Na het tekenen gaat de daaropvolgende dag een délai de rétractation in, een periode van zeven dagen bedenktijd voor de koper. Dit zijn kalenderdagen, niet werkdagen. In deze periode kan de koper zonder opgaaf van redenen nog afzien van de koop.

U kunt het compromis de vente ook tekenen via een procuration. Dit is een formeel verzoek van u aan de notaris om iemand anders (meestal een medewerker van het notariskantoor) namens u te laten tekenen. Indien u niet zelf aanwezig zult zijn bij ondertekening, kan de notaris het definitieve exemplaar van het compromis de vente ook eerst door de koper laten tekenen in dreivoud. Daarna wordt het contract naar u gestuurd. Na ondertekening stuurt u de drie exemplaren terug naar de notaris. De zeven dagen bedenktijd gaan in op de dag volgend op verzending door de notaris van het door alle partijen getekende contract.

PS. De zeven dagen bedenktijd zijn er alleen voor de koper, niet voor de verkoper

 


Een Huis Kopen in Frankrijk:
Een Makelaar   -   De Koper    -   De Verkoper   -   Een Compromis de Vente  -  
Bouwkundig Inspecteur   -  Technisch Inspecteur   -   De Gemeente   -   De Notaris

 

Bouwkundig inspecteur


Een bouwkundige inspectie is niet verplicht.

Allereerst dient de verkoper melding te maken van alle mankementen, ook bouwkundige mankementen, in verband met de wetgeving rondom de verborgen gebreken. Verder moeten er verplicht enkele technische rapporten worden opgeleverd door de verkoper, zoals elders op deze website kan worden gelezen, maar het totaal aan die rapporten staat niet gelijk aan een bouwkundige inspectie.

Natuurlijk staat het de koper vrij om zelf alles te inspecteren of een bevriende aannemer of bouwkundige mee te nemen. Indien de koper een bouwkundig onderzoek wenst te doen, dient hij dat te doen voordat het compromis de vente wordt getekend. De kosten daarvan zijn voor de koper. Indien de koper bouwkundig onzeker is, kan hij een deskundige inschakelen.

Indien het aan te kopen huis jonger is dan tien jaar, of indien er de laatste tien jaar een ingrijpende verbouwing heeft plaatsgevonden, dan moet de koper zowel een bewijs opleveren dat de (ver)bouw(ing) geheel conform de bouwvergunning is uitgevoerd en tevens de naam en adresgegevens van de aannemer en eventueel de gegevens van de aansprakelijkheidsverzekering van de aannemer. De aannemer moet immers een tienjarige garantie (garantie décennale) geven op de (ver)bouw(ing) en die garantie gaat over op de nieuwe eigenaar.

De gemeente weigert een certificat de conformité af te geven indien er een verbouwing heeft plaatsgevonden, waarvoor geen bouwvergunning is verleend of indien de bouw niet conform de bouwvergunning is gerealiseerd. De aanwezigheid van een certificat de conformité moet dus opgenomen worden als opschortende voorwaarde in het compromis de vente in alle gevallen waarin de (ver)bouw(ing) jonger is dan 10 jaar. Bij een verbouwing gaat het steeds alleen maar om constructieve werkzaamheden die volgens de Franse wet onderhevig zijn aan een bouwvergunning. Voor alles wat gebouwd is zonder dat daar een bouwvergunning voor verplicht was, wordt natuurlijk ook geen certificat de conformité afgegeven.

 


Een Huis Kopen in Frankrijk:
Een Makelaar   -   De Koper    -   De Verkoper   -   Een Compromis de Vente  -  
Bouwkundig Inspecteur   -  Technisch Inspecteur   -   De Gemeente   -   De Notaris

 

Technisch inspecteur


Er is een (steeds langer wordende) lijst met technische inspecties (diagnostic technique) die een verkoper wettelijk verplicht moet laten uitvoeren voordat Frans onroerend goed verkocht kan worden. Daarvoor kunnen een of meerdere technische inspecteurs worden ingeschakeld. Er zijn veel bedrijven die alle inspecties uitvoeren, zodat de verkoper alles in één keer kan laten doen. Vaak wordt de uitkomst van alle inspecties in één rapport opgenomen, maar het kunnen ook allemaal losse rapportjes worden. Let wel: alleen een als zodanig ingeschreven en erkend bedrijf mag deze inspecties uitvoeren. De verkoper is er voor verantwoordelijk dat deze rapporten er komen, de koper hoeft alleen maar te controleren of ze er zijn en volgens de wettelijke regels zijn opgesteld. De kosten zijn voor rekening van de verkoper.

Nu is er één belangrijk punt, waar nog wel eens misverstanden over zijn. Wat gebeurt er als op het moment van ondertekening van het compromis de vente de vereiste rapporten niet aanwezig zijn? De koper kan dan de oplevering van de rapporten opnemen als ontbindende voorwaarde in het compromis de vente. Echter, de inhoud kan niet worden opgenomen als ontbindende voorwaarde!

Er zijn makelaars (en verkopers) die luchtigjes omgaan met deze rapporten. En nonchalant melden dat ze zelf wel een verklaring op willen stellen dat als er asbest aanwezig is in de woning of als de elektrische installatie niet goed is, de koop dan niet door hoeft te gaan. Dat kan nonchalance-te-goeder-trouw zijn, het kan ook malafide zijn. Dus oppassen! We adviseren de koper om te eisen dat hij alle rapporten mag inzien voorafgaande aan de ondertekening van het compromis de vente. Alleen dan kan de koper beslissen of de inhoud van die rapporten zodanig ernstig is dat hij maar liever afziet van de aankoop of de aankoop heronderhandelt.

Voor verkopers: let op, de offertes van technisch inspecteurs kunnen enorm verschillen. Voor een gezamenlijke inspectie van alle vereiste zaken kunnen de prijzen uiteenlopen tussen €400 en meer dan €2000! Uit onderzoek van de Franse consumentenorganisatie in 2007 is gebleken dat veel makelaar een ‘kick-back’ verlangen van technische inspecteurs die zij aanbevelen bij hun klanten. Uiteraard verhoogt zo’n een kick-back de prijs van de inspecties.


Een Huis Kopen in Frankrijk:
Een Makelaar   -   De Koper    -   De Verkoper   -   Een Compromis de Vente  -  
Bouwkundig Inspecteur   -  Technisch Inspecteur   -   De Gemeente   -   De Notaris

 

De Gemeente


De koper of verkoper van Frans onroerend goed kan op zijn minst op vijf verschillende manieren in aanraking komen met de gemeente. Daarbij is het goed om te beseffen dat de burgemeester de machtigste man is van Frankrijk, na de President van de Republiek. Volgens de wet is elke gemeente verplicht om een bestemmingsplan op te stellen. Vroeger heette dat de “POS” (Plan d’Occupation du Sol), tegenwoordig heet dat de “PLU” (Plan Local d’Urbanisme), maar beide termen komen nog voor en worden ook wel door elkaar gebruikt. Desondanks kan een burgemeester heel veel tegenhouden met een beroep op milieu- of landschapsbescherming en hij kan heel veel toestaan met een beroep op economische ontwikkeling. Aan de andere kant is de burger niet machteloos in zijn relatie met de gemeente. De burgemeester is verplicht om beslissingen schriftelijk met redenen te omkleden en bovendien vooraf of achteraf goedkeuring te krijgen van de gemeenteraad.

Gemeentes kunnen ondersteuning vragen of zaken uitbesteden aan departementale organisaties met ‘technische’ kennis, zoals de Direction Départementale d'Equipement (voor o.a. bouwvergunningen), de Direction Départementale des Affaires Sanitaires et Sociales (o.a. voor grondvervuiling en afvalwaterafvoer) en de Direction Départementale d’Agriculture et de la Foret voor land- en bosbouwzaken. Elke gemeente kan u precies vertellen waar u moet zijn met welke vraag.

1.Certificat d’Urbanisme
De gemeente moet aan belanghebbenden op verzoek een verklaring (Certificat d’Urbanisme (CU)) afgeven ten aanzien van het gebruik dat de nieuwe eigenaar wil maken van het pand. Indien dit gebruik in tegenspraak is met het heersende bestemmingsplan of bestaand gemeentebeleid, dan krijgt de aanvrager een negatief CU, soms een positief CU met voorwaarden. Als de gemeente geen bezwaar heeft volgt een positief CU.
De koper kan als belanghebbende zo’n verklaring aan de gemeente vragen (voorafgaande aan de ondertekening van het compromis de vente of als opschortende voorwaarde in het contract). De gemeente is verplicht binnen twee maanden een CU af te geven.
Er zijn twee modellen: een CU détaillé (ook wel CU pré-opérationnel genoemd), met bepalingen die van belang zijn voor de toekomstige aanvraag van een bouwvergunning of een CU simplifié waarin slechts wordt aangegeven wat de bestemming of het toegestane gebruik is.

2. Droit de Préemption
Bij de meeste onroerendgoed-transacties heeft de gemeente een droit de préemption, een voorkeursrecht. Voorafgaande aan ondertekening van de acte authentique laat de gemeente weten aan de notaris of ze gebruik maakt van dit recht of niet. Indien dat het geval is gaat de koop gewoon door voor de verkoper, maar de oorspronkelijke koper staat buitenspel.

3. Servitudes
De gemeente is op de hoogte van de meeste erfdienstbaarheden (servitudes) en zal die ook melden aan de notaris. De verkoper is verplicht om te melden welke erfdienstbaarheden bestaan, maar het bestaan van additionele erfdienstbaarheden kan worden opgenomen in het compromis de vente als ontbindende voorwaarde.

4. Plan de prévention des risques naturels prévisibles
Als onderdeel van het koopproces moet de gemeente een attestation afgeven, waarin vermeldt wordt of het pand zich bevindt in risicozones o.a. voor bosbranden, overstromingsgevaar, lawines, grondverzakkingen, enz. Voorafgaande aan de koop kan de koper ook zelf op het gemeentehuis het PPRN, plan de prévention des risques naturels prévisibles inzien.

5. Permis de Construire
Gemeentes geven ook bouwvergunningen af. Het al of niet verkrijgen van een permis de construire kan uiteraard wel als opschortende voorwaarde worden opgenomen in het compromis de vente, maar de meeste verkopers voelen daar weinig voor: dat kan zomaar maanden vertraging opleveren in de verkoop.

 


Een Huis Kopen in Frankrijk:
Een Makelaar   -   De Koper    -   De Verkoper   -   Een Compromis de Vente  -  
Bouwkundig Inspecteur   -  Technisch Inspecteur   -   De Gemeente   -   De Notaris

 

De Notaris


Als koper heeft u het recht om een eigen notaris te kiezen, ongeacht wat de verkoper of zijn makelaar zegt. U gaat toch niet automatisch in zee met die notaris die zulke goede vrienden is met zowel de verkoper als de makelaar....?

In de meeste gevallen kunt u echter rustig de notaris kiezen die de verkoper of de makelaar aanraden, de meeste Franse notarissen zijn keurige mevrouwen en mijnheren die hun vak verstaan. Maar in Frankrijk kan een notaris ook makelaar zijn, dus het blijft oppassen of hij inderdaad helemaal neutraal is. Er bestaat een register van notarissen in Frankrijk, ook op het internet, dus het is een kleine moeite om zelf een notaris te vinden indien u ook maar de geringste twijfel heeft over de notaris die de verkoper heeft gekozen. Uiteraard kunnen wij u daarmee helpen. Koper en verkoper hoeven het niet eens te worden over de keuze van een notaris. Elk kan zijn eigen notaris kiezen, zodat er dan twee notarissen bij het dossier betrokken zijn. Beide ambtsdragers delen in dat geval de notariskosten, zodat de ‘kosten koper’ niet hoger worden.

Voordat de notaris begint aan zijn werk zal hij koper en verkoper om een aantal basisgegevens vragen, almede om een kopie van het paspoort.